J’ai souvent abordé la question de l’influence d’une infraction urbanistique dans la validité de la vente de l’immeuble.

Cette question est importante dans la vente mais aussi dans le bail de l’immeuble. Dans la pratique, on est moins attentif aux questions urbanistiques dans le marché locatif. C’est un tort, comme on le verra ci-dessous.

On connait les principes : un contrat est nul si son objet est contraire à l’ordre public.

Ce sera le cas lorsque le contrat vise à créer ou maintenir une infraction (Cass., 8 avril 1999, Pas., 1999, I, p. 199).

Dans la vente, l’objet du contrat, la prestation caractéristique, est de transférer la propriété.

Cela ne crée pas en soi une infraction et cela ne porte pas davantage à maintenir une infraction préexistante. Cela explique que la doctrine civiliste soit réticente à admettre que la vente est affectée de nullité lorsque le bien vendu est grevé d’infraction urbanistique.

La nullité frappe le contrat dont l’exécution constitue une infraction (Cass., 30 janvier 2015, rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be). Ce n’est généralement pas le cas d’une vente d’immeuble même si la situation urbanistique de cet immeuble est irrégulière.

Qu’en est-il en matière de bail ?

Dans un jugement du 30 juin 2011 (J.L.M.B., 2012, p. 1891), le tribunal de première instance de Bruxelles a annulé, pour cause illicite un bail d’un immeuble ayant fait l’objet d’une extension non couverte par un permis d’urbanisme.

Cette infraction permettait de poursuivre un loyer avantageux, en sorte que le bailleur était mu par la volonté de réaliser un profit illicite. Il s’agit d’une nullité pour cause illicite, dit le tribunal (art. 1131 et 1133 du Code civil).

Ne perdons pas de vue que la nullité entraîne l’obligation de restituer les prestations du contrat annulé.

Le bailleur doit restituer au preneur tous les loyers (!) qu’il a perçus.

Le preneur doit restituer au bailleur la jouissance qu’il a eue du bien. C’est impossible en nature mais pas en équivalent.

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