Le Conseil des Ministres au plan fédéral a approuvé ce 20 octobre un projet de loi instaurant une obligation d'assurance destinée à couvrir la responsabilité décennale des architectes, des entrepreneurs et des autres prestataires de service.
Ce projet de loi poursuit un triple objectif:
- mettre fin à une discrimination relevée par la Cour constitutionnelle du fait que la loi n'obligeait que les architectes à contracter cette assurance. L'avant-projet étend désormais cette obligation aux autres parties intervenant dans l'acte de bâtir ;
- veiller à une meilleure régulation du marché de la construction;
- assurer une meilleure protection des consommateurs.
Ce projet de loi doit encore faire l'objet de discussions au sein du Parlement et il est soumis par ailleurs à l'avis du Conseil d'Etat.
Voici les éléments essentiels de ce projet de loi :
1. Objet de l'obligation d'assurance destinée à couvrir la responsabilité décennale
• Définition de la couverture
Les entrepreneurs, architectes et autres prestataires de services du secteur de la construction (à l'exception des promoteurs immobiliers) sont soumis à une obligation d'assurance destinée à couvrir leur responsabilité civile, conformément aux articles 1792 et 2270 du Code civil. Cette assurance concerne:
- la solidité et la stabilité du gros oeuvre fermé;
- l'étanchéité du gros oeuvre fermé dans la mesure où celle-ci met en péril la solidité et la stabilité du logement;
- pour une période décennale prenant effet lors de l'agrégation des travaux (réception provisoire ou définitive selon le cas).
L'obligation d'assurance ne s'applique qu'aux travaux immobiliers pour lesquels l'intervention d'un architecte est légalement requise, conformément à l'article 4 de la loi du 20 février 1939, soit les travaux nécessitant un permis d'urbanisme. Les conditions d'habitabilité et plus particulièrement la fonctionnalité du logement ne relèvent pas d'une responsabilité soumise à une obligation d'assurance. Ce qui précède ne signifie pas pour autant qu'une fonctionnalité défectueuse n'engage aucune responsabilité. Si celle-ci résulte d'une faute commise par l'entrepreneur, la responsabilité civile de ce dernier reste engagée et il est tenu de régler le problème sans toutefois être soumis à une obligation d'assurance à cet effet.
Ce qui est aujourd’hui une simple option pour les entrepreneurs et maîtres d'ouvrage deviendra donc à l'avenir une obligation.
• Montant de la couverture et limite d'indemnisation (franchise)
A. La couverture transposée en chiffres:
Une couverture d'un montant minimum de 500.000 € par sinistre doit être prévue lorsque la valeur de l'habitation dépasse 500.000 €. En cas de valeur inférieure, la couverture doit être égale au montant de la reconstruction de l'habitation.Les assurés ont le choix entre une police annuelle et une police par projet. Les entrepreneurs et autres prestataires de services peuvent également contracter conjointement une police pour l'ensemble des travaux.
B. La "franchise":
En raison de la non-opposabilité de la franchise de l'assurance aux bénéficiaires/à la partie lésée, un préjudice matériel et immatériel d'un montant inférieur à 2.500 € est exclu de la couverture. Il en résulte qu'un dommage s'élevant à 1.800 € devra être indemnisé par l'entrepreneur, dans la mesure où il a commis une faute entrant dans le cadre de sa responsabilité décennale. Lors d'un dommage évalué à 3.000 €, l'assurance interviendra à raison d'un montant de 500 €, les 2.500 € restants étant à la charge de l'entrepreneur si sa responsabilité est mise en cause.
2. Champ d'application matériel
Le gros oeuvre fermé d'une habitation: “Par habitation on entend l'immeuble ou la partie d'immeuble, notamment la maison familiale ou l'appartement, qui, de par sa nature, est destiné à être habité par une famille, éventuellement unipersonnelle, ou qui est utilisé comme tel et dans lequel se déroulent les diverses activités du ménage (résider, dormir, préparer les repas). Ne sont pas considérées comme habitation au sens de cette définition, les chambres situées dans des bâtiments collectifs (cloîtres, cliniques, hôpitaux, hospices) ni les chambres d'étudiants ou de travailleurs saisonniers.” Les bâtiments qui sont partiellement aménagés à des fins d'habitation, tels ceux qui abritent des bureaux affectés à l'exercice d'une profession libérales, sont également visés. Les hôtels ne tombent pas sous la définition d'habitation, mais les résidences-services acquises par les consommateurs pourraient, quant à elles, être visées.
3. Champ d'application personnel
Tout entrepreneur dont l'activité répond à la définition de "gros oeuvre fermé" est soumis aux obligations prévues par la loi. Les entrepreneurs de gros oeuvre et les couvreurs tombent de toute évidence sous le champ d'application.
4. Fonctionnement, contrôle et politique en matière de sanction
• Bureau de tarification:
Le ministre peut, en vertu d'un arrté royal, organiser un Bureau de tarification dont la mission consistera à fixer les primes et conditions pratiquées par les compagnies d'assurance à l'égard des demandeurs soumis à une obligation d'assurance qui ne trouvent pas de couverture sur le marché régulier. Un tel bureau serait à proprement parler semblable au bureau de tarification déjà en service dans le domaine de l'assurance autombile A la différence près que ce bureau de tarification ne couvrira pas tous les entrepreneurs, raison pour laquelle le projet de loi prévoit pour ce bureau la possibilité de fixer des conditions additionnelles d'acceptation des demandes d'assurance et de moduler celles-ci en fonction de certaines catégories à risques.Un arrêté royal pourrait également prévoir la mise en place d'un système qui offrirait auxentrepreneurs et architectes la possibilité d'opter pour un cautionnement en lieu et place d'uneassurance, à des conditions identiques. La Confédération Construction examinera au cours des semaines à venir, dans quelle mesure un tel système est réalisable et financièrement plus avantageux qu'une assurance classique.
• Attestation d'assurance
Les compagnies d'assurance disposent d'attestations d'assurance standardisées. L'attestation d'assurance doit être remise au maître d'ouvrage ou au promoteur, ainsi qu'à l'architecte. Elle doit également être transmise à l'ONSS. En cas de vente avant l'expiration de la priode de couverture de la responsabilité décennale, le notaire est tenu de veiller à ce que l'attestation d'assurance en possession du vendeur soit transmise à l'acquéreur.
• Mécanisme de contrôle
Un contrôle exercé préalablement au début des travaux immobiliers, a été mis en place. La personne visée doit effectivement être en possession d'une attestation d'assurance à remettre au maître d'ouvrage, à l'architecte et à transmettre à l'ONSS en ce qui concerne les entrepreneurs.Un contrôle a posteriori est ensuite exercé par l'inspection économique et sociale.
5. Entrée en vigueur
L'obligation d'assurance s'applique aux travaux immobiliers pour lesquels le permis d'urbanisme définitif aura été délivré après le 1er janvier 2018. Il en résulte qu’une demande de permis d'urbanisme introduite avant le 1er janvier 2018 sera également soumise, le cas échéant, aux nouvelles obligations légales. Le bureau de tarification sera quant à lui opérationnel au 1er juin 2017.
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